비슷한 것은 가짜다

뉴타운 추가 지정 불가 방침과 주택거래신고지역 발표에도 강북 아파트값 상승세가 계속되고 있다.

재개발 이주수요로 강북 전역이 물량 부족에 시달리고 있는 데다 지역 간 시세 갭 메우기 현상이 지속되고 있기 때문이다. 2~3주 전과 비교해 매수문의는 다소 줄었지만 뉴타운 공약에 따른 개발 기대감이 확산되고 있어 호가 상승세는 당분간 이어질 전망이다.

부동산 정보업체 스피드뱅크가 이번 주 서울.수도권 아파트 매매가 변동률을 조사한 결과 서울 0.19%, 인천 0.16% 오른 반면 신도시는 0.01% 하락했다. 재건축 아파트는 서울과 인천이 각각 0.02%, 0.08% 상승했다.

서울은 노원구(1.18%), 중랑구(1.08%), 도봉구(0.94%), 강북구(0.74%), 서대문구(0.54%), 금천구(0.31%)가 큰 폭으로 올랐다. 대부분 이번 총선에서 뉴타운 개발이 언급됐던 지역들로, 주민들 사이에서 개발 기대감이 큰 지역이다. 이중 서대문구를 제외한 다섯 곳이 지난 16일 주택거래신고지역으로 추가 지정됐지만 가격 상승세를 잡지 못했다.

노원구 중계동 청구3차 105㎡(32평형)이 한 주 동안 2000만원 올라 4억8000만~6억원, 중랑구 망우동 경남 69㎡(21평형)이 1500만원 올라 2억500만~2억3000만원 선에 시세를 형성했다.

반면 양천구(-0.08%), 송파구(-0.05%)는 하락했다. 송파구는 6주 연속 내림세를 기록한 가운데 분양가 상한제 적용에 따른 재건축 조합원 부담이 커 예전만큼 이득을 보기 어렵기 때문이다. 가락동 가락시영1차 49㎡(15평형)이 6억3000만~6억5000만원 선으로 한 주 동안 1000만원 하락했다.

신도시는 평촌과 분당이 각각 0.06%, 0.05% 하락한 것으로 나타났다. 재산세 과세기준일 인 6월 1일 전에 주택을 처분하려는 매도자들이 증가했다. 분당구 야탑동 탑경향 158㎡(48평형)는 2000만원 하락한 8억~10억원 선이다. 산본은 0.09% 상승했다.

경기는 양주시(1.05%)가 가장 많이 올랐고, 의정부시(0.52%), 광명시(0.27%), 고양시(0.20%)가 뒤를 이었으나 오름폭은 전반적으로 둔화됐다.

반면 과천시는 0.51% 하락한 것으로 나타나 올 들어 최저치를 기록했다. 낙폭도 지난 주 보다 두 배 이상 커졌다. 6주 동안 보합세를 이어갔던 의왕시는 금주 -0.17%를 기록했고, 김포시(-0.12%)는 3주 째 내림세가 지속됐다.

인천은 계양구(0.63%)가 가격상승을 주도했고 동구(0.17%), 남구(0.15%), 부평구(0.13%) 순으로 나타나 대체로 고른 폭의 오름세를 유지했다.

◇이사철 마무리에도 강북 전세만 북새통

전세의 경우 봄 이사철이 마무리되고 있지만 서울 강북일대는 여전히 세입자들로 붐비고 있어 눈길을 끈다. 강남권에 비해 가격대가 저렴하다 보니 교통 및 편의시설이 잘 갖춰진 중소형 단지의 경우 큰 인기를 얻고 있다.

날씨가 따뜻해지면서 신혼부부 수요도 크게 늘고 있다. 최근 전세 값이 크게 오르면서 발길을 돌리는 수요층도 적지 않지만 매물이 워낙 부족하다 보니 일정한 오름폭이 이어지고 있다.

한편 경기 양주는 최근 들어 옥정신도시 호재로 전세문의가 활발해지면서 가파른 상승세를 나타냈다.

서울은 ▲마포구(0.47%) ▲은평구(0.39%) ▲금천구(0.23%) ▲중랑구(0.21%) ▲노원구(0.20%) ▲동대문구(0.19%) ▲강동구(0.18%) ▲영등포구(0.17%) ▲서초구(0.12%) 순으로 올랐다. 반면 ▲중구(-0.28%)는 내림세를 나타냈다.

경기는 ▲양주시(1.34%), ▲남양주시(0.71%), ▲동두천시(0.60%), ▲하남시(0.49%), ▲구리시(0.45%), ▲오산시(0.35%), ▲고양시(0.26%) 순으로 올랐고 ▲광명시(-0.42%)는 내렸다.

김훈기기자 bom@newsis.com

지난 해 SH공사가 분양원가를 공개하며 공급했던 발산지구 아파트값이 입주 후 분양가의 2배 가까이 오른 것으로 나타났다. 분양 당시 SH공사가 주변시세의 50~60% 수준으로 공급한 덕분이다.

입주민 일부는 등기 이후 곧바로 시세 차익을 봤고, 이 과정에서 양도세를 피할 목적으로 거래가격을 낮춰 신고하는 다운계약을 했다는 의혹도 기되고 있다. 발산지구는 일반분양 없이 조합원과 철거민에게만 특별분양된 곳이다.

그러나 올해부터 공급되는 철거민 주택은 같은 지구임에도 전매제한이 적용되는 등 철거민들 간 형평성 논란도 예상된다.

부동산 정보업체 부동산써브에 따르면 지난 해 말 입주를 시작한 발산 1, 3, 6단지 공공아파트 가격이(공급면적 107~110㎡) 당초 공급가격인 2억3000여 만원의 2배를 웃도는 4억5000~5억1000만원에 달하는 것으로 조사됐다.

연초 국토해양부가 공개한 이들 아파트 실거래가격은 2억6000~3억2000만원 수준이지만, 실제 가격은 급등하고 있었다.

이들 아파트가 공정률 80%선에서 분양된 것을 고려하면 공급 후 불과 몇 달 만에 막대한 차익이 발생한 것이다.

국토해양부 실거래가 자료에 따르면 지난해 말 입주 이후 매수세가 몰려 거래가 활발했다. 발산지구는 입주(등기)후 전매가 가능하다.

지난해 말 입주 이후 올해 1월까지 거래건수는 발산1단지가 86건으로 가장 많았고, 3단지 47건, 6단지 19건이다.

인근 중개업소들은 실거래가가 시세보다 턱없이 낮다는 점을 들어 다운계약 의혹을 제기하고 있다. 올 초 국토해양부가 공개한 실거래가는 발산1단지가 2억7000만~3억2000만원, 발산3단지가 2억6292만~2억8000만원, 발산6단지가 2억9800만원이다. 그러나 3월 현재는 4억5000~5억1000만원을 호가하고 있으며 매물도 많지 않다.

◇5억짜리가 2억대에 거래..다운계약서 의혹

인근 공인중개사는 “현재 나와 있는 매물은 전용면적 85㎡가 4억5000~5억1000만원을 호가 한다. 입주 이후 가격이 계속 오르고 있다. 지난 해 말 거래신고 된 2억7000~2억8000만원 물건들은 다운계약서일 가능성이 높다”고 말했다.

또 다른 중개업소 관계자는 “2개월 전 5억원 이상을 호가했던 아파트가 2억원대 후반에 거래된 것은 다운계약일 가능성이 높다”며 “이 중에는 입주 전 딱지(입주권)를 먼저 거래한 뒤 입주 이후 매매 계약서를 쓴 것도 있을 것”이라고 말했다.

국토부에 따르면 허위 신고로 적발되면 중개업소는 거래 물건 취득세의 3배를 과태료로 내야한다. 매매 당사자는 최고 400만원을 내야 한다. 허위 계약 여부는 해당 관청이 조사한다.

한편, 올해 서울시가 철거민 등에게 특별 공급하는 물량은 2826가구다. 그러나 올해 공급되는 물량은 분양가 상한제 적용을 받아 최장 5년 간 전매를 할 수 없다. 철거민들 간 형평성 논란이 예상된다.

서울시 주택정책 담당자는 “올해 공급되는 철거민특별공급 물량은 분양가 상한제 시행이후인 지난 해 11월30일 이후 분양승인 신청분이기 때문에 전매제한이 적용된다. 단, 주택법시행령에 따라 철거민들의 전매제한 기간이 85㎡이상은 3.5년, 85㎡이하는 5년이 적용된다”고 말했다.

이러한 규정은 지난 해 말 공급한 은평뉴타운에도 적용될 예정이다. 그러나 지난해 은평 1, 2지구 철거민 특별공급의 경우 전매제한을 피하려 공급시점을 11월로 앞당겼기 때문에 향후 3지구 주민의 반발이 예상된다.

한편, 서울시는 이 같은 폐단을 보완하기 위해 철거민 특별공급 아파트제도를 개편해 4월18일 이후 보상계획 공고분부터 특별분양 대신 철거민들에게 임대주택 입주권을 부여할 방침이다.

김훈기기자 bom@newsis.com

수도권에서 79㎡(옛 24평)에서 105㎡(옛 32평)로 옮기는데 필요한 추가자금이 참여정부 출범 당시인 2003년보다 1억4000만원 이상 늘어난 2억2544만원인 것으로 조사됐다.

2003년 2월 당시 8384만원이면 20평형대에서 30평형대로 갈아 탈수 있었던 점과 비교하면 추가자금이 168.9%나 늘어난 셈이다.

닥터아파트 조사에 따르면, 수도권에서 추가자금 증가는 신도시가 가장 컸다. 2003년 당시 8664만원이면 집을 넓혀 갈 수 있었지만 현재는 1억4704만원이 늘어난 2억3368만원(169.7%)이 필요하다.

이어 서울 1억528만원(97.1%), 경기 6544만원(110.4%), 인천 3656만원(66.6%) 순으로 추가자금이 늘어난 것으로 조사됐다.

서울에서 추가자금 증가는 성동구(139.7%), 강남구(133.7%), 동작구(121.3%), 송파구(120.0%), 강서구(112.1%), 관악구(108.2%), 영등포구(102.2%), 양천구(100.0%) 등 8곳에서 제일 컸다.

특히 강남구는 2003년 당시 갈아타기 비용이 1억5437만원이었지만, 5년 새 2억원 이상 금액이 늘어 현재는 3억6083만원이 있어야 가능하다.

송파구 역시 5년 전에는 1억3702만원이면 가능했지만 현재는 1억6000만원 이상 증가한 3억140만원이 있어야 집을 넓혀서 갈 수 있다.

2003년 당시 5114만원이면 집을 넓혀갈 수 있었던 금천구(89.0%)는 현재 9666만원(추가자금 증가 4552만원)이 필요한 것으로 조사됐다. 은평구는 서울 25개구 가운데 5년 동안 추가자금이 증가가 가장 적은 곳으로 조사됐다.

1기 신도시 5곳 중 추가자금 증가율이 가장 높은 곳은 일산(208.3%)인 것으로 나타났다. 참여정부 출범 당시 7084만원이면 평형 갈아타기가 가능했지만 현재는 2억1841만원이 있어야 갈아탈 수 있게 됐다. 추가로 늘어난 자금이 무려 1억4757만원이나 된다.

금액으로는 분당(167.6%)이 최고를 기록했다. 5년 전 1억원(1억72만원)이면 가능했지만 현재는 2억6950만원으로 무려 1억6878만원이 증가했다. 추가자금 증가가 작은 중동역시 증가율은 121.9%나 됐다.

경기는 고양시(180.7%), 하남시(148.9%) 용인시(147.5%) 순으로 추가자금 증가가 컸다. 고양시는 2003년 당시 6000만원을 넘지 않았지만, 현재는 1억 이상 증가한 1억6547만원이 필요하다.

인천은 수도권과 비교해 가격 오름폭이 적어 모든 구에서 추가자금 증가율이 100%를 넘지 않았다.

추가자금 증가가 큰 곳은 서구(96.4%), 중구(88.1%), 연수구(74.2%), 계양구(67.3%), 부평구(60.7%) 순이다. 운서동, 항동 등이 있는 중구는 5년전 4000만원 이면 평형 갈아타기가 가능했지만 현재는 8875만원이 있어야 가능하다.

김훈기기자 bom@newsis.com

 미분양주택이 지난해 12월 건교부 산정 기준 11만2254가구를 기록한 이후 지난 15일 12만 가구마저 넘어서며 1997년 IMF이후 최대 규모를 기록한 것으로 조사됐다.

 부동산 정보업체 스피드뱅크 조사에 따르면, 15일 현재 전국 미분양주택은 모두 12만783가구(임대, 오피스텔 제외)로 12월 11만가구를 넘어 최대치를 기록한 것으로 나타났다.

 IMF 한파가 몰아쳤던 1998년 7월 11만6000여 가구였던 점을 감안하면 역대 최대 규모다. 미분양주택은 이후 지속적으로 감소해 2002년 12월 2만4923가구까지 줄었으나, 12월에 이어 최고치를 갈아치우며 10년만에 IMF시절 수준을 넘어서는 12만여 가구로 증가한 것이다.

 이는 지난해 같은 기간의 4만4641가구보다 2.7배 증가한 것으로, 1월(11만3845가구)보다 6.1% 증가한 물량이다. 지역별로는 지난 12월 가장 많은 미분양을 기록한 경기도가 분양 물량이 몰리면서 2만170가구로 가장 많았다. 뒤이어 대구 1만7295가구, 부산 1만2170가구, 경북 1만1356가구, 경남 1만455가구 순이었다.

 미분양주택이 급격히 늘어난 것은 건설사들이 분양가 상한제를 피하기 위해 밀어내기 식으로 서둘러 분양한 것이 1월까지 이어졌기 때문이다. 또, 비수기인 설 연휴까지 겹치면서 물량 소진이 더뎠던 것도 원인으로 꼽히고 있다.

 더욱이 분양 준비도 안 된 상태에서 입주자 모집공고만 서둘러 발표하고 견본주택 개관을 뒤로 미루는 통에 일반분양 물량도 그대로 미분양으로 남은 단지들도 부지기수인 것으로 조사됐다.

 부동산써브 나인성 연구원은 “정부가 지난해 9월 미분양 해소 대책을 내놨지만, 1년 넘게 소강상태를 보이고 있는 분양시장이 활성화될 분위기를 보이지 않고 있다”며 “청약 가점제와 분양가 상한제 민간택지 확대로 유망단지에만 청약하는 쏠림현상이 발생하고 있고, 건설사가 분양가 상한제를 피하기 위해 물량공세를 펴면서 미분양 사태가 악화되고 있다"고 우려했다.

 김훈기기자 bom@newsis.com

새해 첫 달 부동산 시장이 이명박 정부의 부동산 정책 변화 기대감에 오름세로 시작된 것으로 나타났다.

부동산 정보업체 부동산114가 조사한 바에 따르면, 강북권과 개발 호재 지역 오름세가 이어져 서울 지역이 한 달간 하락한 구가 단 1곳도 없었던 것으로 조사됐다.

규제 완화 시기가 지연될 것으로 알려진 재건축 시장이 관망세로 돌아섰지만 기세를 꺾기에는 역부족이었다.

수도권도 개발 호재 지역이나 소형 저가 아파트 중심으로 오름세가 이어지면서 서울, 수도권, 그리고 전국이 일제히 오름세를 보였다.

전세시장 또한 봄 이사철 및 방학수요가 늘고 재개발 구역 주변의 이주수요가 움직이면서 오름세가 뚜렷했다.

특히 새 정부의 교육정책 변화에 대한 기대감으로 주요 학군과 학원가 주변에 문의 수요가 늘면서 강남권 및 노원, 양천 등지의 오름세가 눈에 띄었다.

그러나 전반적으로는 매도-매수자간의 거래 희망가격 격차가 크게 벌어져 거래시장은 한산한 모습이었다.

이에 따라 새 정부가 출범한 후 정책 변경이 가시화 되는 시점에서 실거래 움직임도 윤곽을 드러낼 것으로 전망되고 있다.

◇새 정부 출범 이후 거래시장 윤곽 잡힐 듯

새 정부 부동산 정책 변화에 대한 기대감 속에 1월 아파트 시장은 뚜렷한 상승세를 보였다. 상승세는 둔화됐지만 재건축 단지 호가가 떨어지지 않고 있고, 세금 인하 기대감으로 중대형 고가 아파트도 오름세를 보이고 있다.

특히 방학수요와 학군수요가 겹친 전세시장은 국지적으로 소형 매물 품귀현상이 나타나는 등 불안 요소로 떠올랐다.

부동산114 김규정 차장은 “새 정부 출범 이후로도 실제 규제 손질 및 시행까지는 시간이 걸릴 수밖에 없어 당분간 관망세를 유지하다가 새 정부 출범 이후에나 거래시장 윤곽이 잡힐 것으로 보인다”고 전망했다. 김 차장은 “그러나 관망 속에서도 매매-전세 가격은 소폭 오름세를 유지할 전망이어서 예의 주시해야 한다”고 조언했다.

김훈기기자 bom@newsis.com

수도권의 1억원 미만 전세가 2년새 무려 26만가구나 사라진 것으로 조사됐다.

부동산 정보업체 부동산써브에 따르면 지난달 30일 현재 서울‧경기‧인천 등 수도권 1억원 미만 아파트 가구 수는 119만5734가구로 2년 전인 2006년 1월25일의 145만8940가구보다 26만3206가구(22.01%)가 줄어든 것으로 나타났다.

이에 따라 1억원 미만 아파트가 차지하는 비중도 크게 줄었다. 2년 새 서울 전체 아파트 중 1억원 미만 아파트가 22.86%에서 14.64%로 8.22% 줄었다. 경기도는 13.40%(59.20%→45.80%), 인천은 13.87%(81.15%→67.28%)가 하락했다.

지역별로는 서울이 25개구 전 지역에 걸쳐 감소했는데, 25만736가구에서 16만8723가구로 8만2013가구가 줄었다. 노원구가 2만412가구로 가장 많이 줄었으며 도봉구 8183가구, 구로구 6970가구, 강서구 6355가구, 중랑구 4905가구, 양천구 4085가구, 강남구 3736가구가 각각 감소했다.

경기도는 91만5825가구에서 76만2043가구로 15만3782가구(16.79%)가 감소한 가운데 수원시(2만9628가구)가 가장 많이 감소했다. 뒤이어 고양시(2만3569가구), 안산시(1만7437가구), 군포시(1만3173가구), 용인시(1만1642가구), 부천시(1만1291가구), 안양시(1만576가구) 등이 1만 가구 이상 증발했다.

같은 기간 인천은 29만2379가구에서 26만4968가구로 2만7411가구가 사라졌다.

부동산써브 채훈식 리서치센터장은 “전반적인 전세가 상승세에 따라 1억원 이하 저가아파트가 점차 사라져 가고 있다”며 “매매시장에서도 저가 아파트가 사라져가고 있는 것을 감안할 때 저가 전세 아파트가 자취를 감추는 속도도 빨라질 것으로 보인다”고 말했다.

김훈기기자 bom@newsis.com

광교와 송파신도시 분양이 임박해 오고 있지만 인근 지역 아파트값은 오히려 하락해 신도시 후광 효과를 좀처럼 찾아볼 수 없는 것으로 조사됐다.

광교와 송파신도시는 손꼽히는 인기 지역이지만 지난해 판교신도시 분양 당시 인근 분당·용인·평촌 아파트값이 급등한 것과는 사뭇 다른 분위기다.

신도시보다는 강북 개발에 중점을 준 이명박정부 정책 방향, 분양가 상한제, 임대주택 비율 강화 등이 주요 원인으로 꼽힌다.

부동산 정보업체 닥터아파트가 대선 직후인 2007년 12월21일부터 2008년 2월4일 현재까지 광교와 송파신도시(위례신도시) 인근 아파트값을 조사한 결과 수도권 평균 매매가 상승률을 밑돌거나 하락한 것으로 나타났다.

광교신도시는 올 하반기에 일반분양이 시작될 예정이지만 인근인 수원 우만동과 용인 상현동 매매가 변동률은 각각 -0.12%와 -0.36%로 오히려 하락했다.

우만동 월드메르디앙 112㎡가 2000만원 하락해 4억~4억5000만원, 상현동 만현마을2단지아이파크 224㎡가 3500만원 빠져 6억5000만~7억3000만원이다. 매수 문의는 꾸준하지만 급매물만 거래될 뿐 시장 활성화는 되지 않고 있다.

판교신도시 분양으로 인근 아파트값 급등을 경험한 매도자들이 매도호가를 내리지 않고 있고, 매수자들도 분양가가 인근 시세보다 낮을 것으로 예상해 낙첨 후에나 매수를 고려하고 있기 때문이다.

이밖에 내년 분양 예정인 송파신도시도 인근 아파트값도 약보합세를 나타내고 있다. 대표적 수혜지인 송파구 거여동과 마천동 매매가 변동률은 각각 0.09%와 0.00%로 평균 서울 매매가 변동률(0.34%)과 수도권 매매가 변동률(0.29%) 수준을 밑돌고 있다.

거여동 거여5단지 82㎡가 750만원 하락해 3억6000만~4억4500만원이며, 마천동 금호베스트빌 109㎡가 시세 변동 없이 4억8000만~5억3000만원 수준이다. 매수 문의는 매우 적은 편이다.

송파구 문정동과 성남시 신흥동 아파트값은 -0.01%와 -0.47%로 하락했다. 성남시 태평동도 0.07%로 약보합세다.

문정동 건영 119㎡가 1000만원 하락해 6억~6억8000만원, 태평동 동부센트레빌1단지 105㎡가 변동 없이 4억7000만~5억원에 시세가 형성돼 있다.

가락동 래미안파크팰리스, 송파 장지지구 등에서 입주물량이 쏟아진 가운데 연초 서울시와 건설교통부가 송파신도시 개발 시기에 견해차를 보이는 등 사업 추진이 불안한 모습을 보였던 것도 원인으로 꼽힌다.

닥터아파트 이영호 리서치센터장은 "국민임대주택이 1만가구 안팎으로 공급될 예정이고, 장기전세주택이나 지분형 주택 공급도 고려하고 있어 시세 상승을 주도하는 분양 주택 수는 적을 것으로 예상된다"고 말했다.

김훈기기자 bom@newsis.com

지난달 전국 평균 분양가(3.3㎡당)가 1600여 만원으로 최고가를 기록한 것으로 조사됐다. .

부동산 정보업체 닥터아파트에 따르면 1월 한 달 전국 분양가를 조사한 결과 3.3㎡당 1627만원으로 나타났다.

이는 지난해 12월의 1284만원보다 무려 26.7% 상승한 것으로 분양가 조사를 시작한 2003년 1월 이후 월별 분양가 상승으로는 최고가다.

월별 평균분양가는 그달에 분양되는 아파트 분양가에 따라 편차가 있다. 고가에 아파트가 나오면 평균 분양가는 높아지고 다소 낮은 분양가에 아파트가 공급되면 낮아진다.

하지만 지난달 분양가 상승은 매우 이례적이라는데 문제가 있다. 이유는 분양가 상한제를 피해 고분양가 단지들이 대거 나왔기 때문이다.

실제로 최근 해운대구 우동에서 분양한 단지의 3.3㎡당 분양가는 1100만~4500만원으로 인근 시세(3.3㎡당 970만원)보다 높다.

또 대구 수성구 두산동에서 분양한 물량의 평균 분양가는 1300만원 전후로 인근 시세(1050만원)보다 높다. 부천시 중동에서 분양한 단지 역시 3.3㎡당 2천만원 전후로 책정돼 인근 시세(1200만원)보다 높았다.

고가 아파트 분양이 부산과 대구에 몰려 부산과 대구 평균분양가는 각각 1977만원과 1339만원으로 전달보다 각각 137.6%, 37.0% 오른 것으로 조사됐다.

반면 서울(1663만원), 경기(1332만원), 인천(1111만원) 등 수도권은 전달 대비 분양가는 5~22% 떨어졌다.

김훈기기자 bom@newsis.com

한반도 대운하 건설을 추진하기 위해 공동협의체를 구성하고 서울 강남구 삼성동에 공동사무실을 연 현대건설, 대우건설, 삼성물산, GS건설, 대림산업 등 '빅5' 업체가 사업성 확보를 위한 묘안을 짜느라 비상이 걸렸다.

대통령직 인수위원회가 운하 사업만으로 수익을 낼 수 있는 방안을 찾으라고 요구해 시름이 깊어진 것.

건설사들은 운하 자체만으로는 수익을 내기 어렵다고 보고 운하 주변 개발이나, 관광 등 여러 가지 대안을 마련하기 위해 외부 업체에 사업타당성 용역을 의뢰한 상태다. 이를 토대로 2월께 인수위에 대운하 추진을 위한 제안서를 제출할 예정이었다.

이런 가운데, 인수위가 운하 자체만으로 수익을 내라는 요구를 하고 있어 건설사들로서는 난감한 상황이 벌어지고 있다.

한 건설사 관계자는 "운하 자체만으로 수익이 날지 알 수 없는 상황에서 (인수위가) 운하만으로 수익을 내는 방안을 요구하고 있어 난감하다"고 말했다.

◇ 건설사-인수위 '딴판' 운하 밑그림

운하만으로 수익을 내기 어렵다고 본 건설사들과 운하만으로 수익을 내라는 인수위가 각각 마련한 밑그림이 틀린 그림 찾기 수준이 아니라, 완전히 다른 그림이었던 셈이다.

건설사들이 머리를 싸매는 이유는 최소 14조~17조가 들어가는 대규모 사업인 만큼, 향후 수익을 내지 못할 경우 모두 건설사들이 떠안아야 하기 때문이다. 강바닥의 골재를 준설해 사용한다 해도 비용을 충당하기는 어렵다고 보고 있다.

통상 민간제안사업은 업체가 사업내용, 사업성 등을 정해서 정부에 제안하는 식이다. 반면 대운하는 정부가 제안을 하고 민간이 뒤따르는 식이다. 일반적인 민간제안 사업과는 방향성이 다른 것이다.

지난 14일 신년 기자회견에서 대운하는 100% 민자 사업이라고 분명히 한 이명박 당선인의 말 한마디로 건설사들은 스스로 사업을 계획하고 돈 벌 궁리까지 해야 하는 상황에 직면한 것이다.

현재까지는 대운하 민간제안 내용에 운하 주변 개발, 관광사업, 기업·혁신도시 개발, 신도시 등이 포함된 것으로 알려졌다. 건설방식도 이 당선인 임기 중 완공하기 위해 설계와 시공을 동시에 진행하는 '패스트트랙' 공법을 사용한다. 공사도 1곳의 컨소시엄을 선정해 모든 사업구간을 맡길 계획이다.

◇ 대운하, 해외 6곳서 투자의사 밝혀

추부길 당선인 비서실 정책기획팀장은 지난 10일 라디오에 출연해 해외에서는 수익성이 있다고 보고 이미 참여 의사를 밝히고 있다고 주장했다.

그는 "외국에서 한반도 대운하뿐 아니라 새만금 프로젝트 등 이른바 '이명박 프로젝트'에 대한 관심이 상당히 높다. (운하와 관련해) 현재 중동, 독일 등 (대략) 여섯 군데에서 투자의사를 밝히고 있다"고 말했다.

하지만 건설사들은 정부의 손짓을 의심의 눈초리로 보고 있다.

대형 건설사 관계자는 "수익이 날지 손실이 날지 불확실한 상황에서 정부의 말만 믿고 따라갈 수는 없는 것 아니냐"며 "돌다리도 두드려보고 건너야 한다"고 말했다.

한편, 빅5 건설사에 맞서 대운하 컨소시엄을 구성 중인 SK건설, 포스코건설, 롯데건설, 현대산업개발, 금호건설 등 5개 업체도 사업성 검토를 위한 자료 수집에 돌입한 것으로 알려졌다.

컨소시엄에 참여하고 있는 한 건설사 관계자는 "SK건설, 롯데건설, 현대산업개발 등 3개사가 양해각서(MOU)에 사인했다. 포스코건설과 금호건설도 내주 중 컨소시엄에 동참할 것"이라고 말했다.

김훈기기자 bom@newsis.com

대우건설·삼성물산·GS건설·현대건설·대림산업 등 국내 5대 건설사들도 이미 대운하 건설을 위한 별도의 조직을 만들고 이달 중으로 협의체를 구성하기로 뜻을 모은 상태다.

취임도 하지 않은 이 당선인 측이 대운하 건설에 벌써부터 속도를 내고 있다. 대선 공약인 ‘747구상’의 선결과제가 한반도 대운하이기 때문이다.

하지만, 환경파괴에 이어 경제성에 대해서도 의견이 분분하다. 한양대 홍종호 교수에 따르면 비용편익분석 결과 0.05~0.28에 불과해 타당성 기준점인 1을 넘지 못해 1000원을 투자하면 수익은 50원에서 280원 가량에 불과하다고 한다.

투자대비 수익이 적다는 말이다. 때문에 인수위 측에서는 참여 기업들의 수익을 보장해 주기 위해 대운하 인근지역의 개발 사업권을 주기로 한 것으로 알려져 논란이 일고 있다.

대운하 참여기업들이 물류 운송으로 얻는 수익성에 의문을 던지자 ‘당근’을 내놓은 것이다. 이렇게 되면 참여기업들이 물류 운송에 주력하는 게 아니라 운하 주변 개발에 열을 올리게 되어 환경파괴와 부동산 투기 우려가 현실화할 가능성이 높아진다.

운하 통과 시간도 문제로 지적되고 있다. 당선인 측은 경부운하 553㎞를 시속 30~35㎞로 주파해 기술적으로 24시간으로 단축할 수 있다고 주장하고 있다.

그러나 경부운하와 비슷한 528㎞의 로테르담~프랑크푸르트 노선이 갑문 2개임에도 58시간이 걸린다. 즉 비슷한 거리에 갑문이 19개인 경부운하 통행 시간이 24~30시간이라는 주장은 타당하지 않다는 것이다. 50시간 이상 걸릴 것이라고 강조하고 있다.

운임에 대해서도 지적이 많다. 당선인 측에 따르면 대운하로 서울-부산 간 컨테이너 운송비가 15만원 가량이라고 한다. 현재 도로가 42만원인 것에 비하면 절반에도 못 미친다.

반면 일각에서는 운하를 파면서 일어나는 환경파괴나 천문학적인 건설비용을 감안하면 그리 싼 것은 아니라고 지적한다.

또 경부고속철도 2단계 구간이 2010년 완공되는 상황이고, 뱃길을 이용할 수도 있어서 같은 경부 축에 운하를 팔 이유가 없다고 주장하고 있다. 노선 중복으로 경제성이 떨어지기 때문이다.

이 당선인 측은 대운하 건설비용은 철도 건설비용의 4분의1 수준에 불과해 문제가 되지 않는다는 입장이다. 경부고속철도 2단계 사업 건설비가 ㎞당 432억 원이고, 운하는 ㎞당 260억 원이라는 것. 260억 원 중 골재를 자체 조달해 생기는 100억여 원을 빼면 철도 건설의 1/4 수준이어서 경제성은 충분하다는 입장이다.

물류 전문가들 사이에서도 운하는 의견이 갈린다. 연안 수송을 하면 되는데 대규모의 토목공사를 벌여 운하를 팔 이유가 없다고 주장하는가 하면, 물류기능은 효과가 적겠지만 해양관광이나 지역개발 등으로 인한 기대효과는 훨씬 크다고 강조하기도 한다.

침체된 지역경제 활성화를 위해서는 지역개발을 통해 경제를 활성화 시키기 위한 방안으로 운하가 반드시 필요하다는 논리다.

한편, 당선인 측은 한반도 대운하로 일자리 창출이 경부운하 30만개, 호남운하 10만개에 달하고, 완공 시 경부운하 유지관리와 선박운항에 투입되는 인력만 3만5000명이라고 주장하고 있다. 건설 이후에는 유지관리 10만개, 관련 운송 산업분야에 20만개의 일자리가 만들어 질 것이라고 한다.