경기침체에도 불구하고 수도권 공장을 매입하려는 사람들이 늘고 있다. 최근 입찰한 안산의 모 공장의 경우 감정가 150억원에 입찰자만 13명이 몰렸다. 이 공장은 최종 83억원에 낙찰됐다.
경매정보 제공업체 디지털태인에 따르면 수도권 공장경매 물건 수는 2000년 3815건에서 2007년에는 1530건으로 줄어들었고, 낙찰가율(감정가대비 실제 낙찰가)은 2000년 64%에서 지난해 80%로 대폭 증가한 것으로 조사됐다.
물건은 매해 줄어들고 있는데, 입찰자는 계속 늘어 낙찰가율이 상승한 것이다. 이에 따라 공장 경매가 과열 양상을 빚고 있다.
진행건수 대비 낙찰건수인 낙찰률도 2000년 25%에서 2007년 34%로 증가했다. 최초 감정가에 비해 10%이상 고가에 낙찰된 물건숫자도 2000년 82건에서 지난해 124건으로 증가했다.
전문가들은 이 같은 현상이 수도권에서 공장경매가 경매물건수가 계속 감소하고 있음에도 입찰경쟁률과 낙찰가율이 오르는 것이 공장 매입자가 늘면서 과열양상을 띠고 있기 때문으로 보고 있다.
실제로 지난달 24일 경매된 경기 안산시 단원구 원시동 공장은 대지 1만1281㎡(3412평)에 3층 건물 3동짜리 공장이 감정가 105억3980만원에 나왔다. 두 번의 유찰을 거쳐 최저가 67억4547만원에 입찰됐는데, 무려 13명이 입찰해 85억100만원에 낙찰되기도 했다.
이 부지는 S 피혁업체 공장 경매물건으로 유치권 신고가 3000만원이 되어있고, 30여개의 기계가 가압류된 상태였다. 오폐수시설이 있지만 감정가에 포함된 물건이다.
유치권 신고금액이 적고, 공장저당법에 의해 4개의 기계만 근저당이 설정되어 있어서 공장 토지와 건물가격이 감정에 많이 적용된 우량 물건이다.
또 같은 달 8일 서울 금천구 가산동 월드메르디앙 벤처타운 401호 아파트형 공장이 대지 34㎡, 건물 136㎡에 감정가 2억4000원에 입찰돼 11명이 참여해 2억97570만원에 낙찰되기도 했다.
태인씨디씨 김광수 대표는 “아파트형 공장은 도심에 위치해 입지가 좋지만, 공급물량이 너무 많거나, 입주자격 규제가 많아 투자에 유의해야 한다. 규제가 완화되고 있어 잘만 선택하면 투자가 유망한 공장 투자물건이 될 수 있다”고 조언했다.
◇ 공장부지 투자…수익 많아도 잘 따져야
즉, 기계류 등이 포함되어 있고, 유치권 등 복잡한 물건이 많지만, 잘만 선택해서 문제를 해결하면, 수익성 부동산보다 높은 수익을 올릴 수 있다는 것이다.
수도권에서는 공장 인허가가 어려워 기존 공장에 대한 수요가 많아 임대수익 또한 높아진다. 또한 수도권과 충청권 택지개발 등으로 토지보상에 따른 공장이전 부지 수요도 많아 공장 투자가 유망하다는 것.
특히 수도권이외 지역에서 경매로 나온 공장은 여타의 경매 부동산보다 낙찰가율이 낮고, 경쟁도 적어 낙찰받기 쉽다. 공장을 직접 운영하는 회사가 아닌 일반인들이 투자용으로 공장을 매입하려는 사례가 늘고 있는 것도 이 때문이다.
하지만, 공장경매는 수익성에 따르는 위험성도 있어 유의해야 할 점들이 많다.
공장부지 경매에 나서려면, 우선 입주가능 업종과 용도변경 가능성을 필히 확인해야 한다. 산업단지의 경우 블록별로 고유 업종이 지정되어 있다.
또, 공장경매는 공장저당법에 따라 기계류도 저당에 포함되어 있으므로 기계류가 필요한 것인지를 판단하고, 필요 없다면 기계류의 가격을 정확히 파악해야 한다. 고철가격으로 판매될 수도 있기 때문이다.
다음으로는 공장에는 감정되지 않은 기계들과 시설들이 많은 만큼 이를 처리할 때 많은 비용과 시간이 들기 때문에 정확한 비용분석을 해야 손해를 피할 수 있다.
그 밖에 공장 내 산업폐기물 방치 여부 및 부지 오염여부에 대한 확인이나 공장매입 후 구조변경이나 신축 후 분양 등을 고려하면 수익을 더 높일 수 있다.
김훈기기자 bom@newsis.com
