무자년 설 연휴가 2월초에 있어, 예년에 비해 이른 편이다. 평소 왕래가 없었던 일가친척까지 모두 한자리에 모일 수 있는 소중한 기회인 만큼 집안의 대소사, 재산문제 등, 자연스럽게 부동산 얘기도 나오기 마련이다.
대운하와 새만금 사업, 투기과열지구 및 투기지역 해제, 과학도시나 기업도시, 혁신도시 개발 등 투자환경에 많은 변화가 있기 때문에 각별한 관심을 기울일 필요가 있다.
수도권의 경우 하반기부터 신혼부부 주택, 지분형 아파트 분양제도가 첫선을 보이는 등, 차기정부의 부동산 정책이 윤곽을 드러내고 있어, 기민한 재테크전략이 필요한 때다.
이번 설에 꼭 빼먹지 말아야 할 고향 부동산 점검법을 소개한다.
◇고향땅 개발 호재를 찾아라?
토지시장에서 가장 중요한 것은 개발재료다. 참여정부에서 실시한 행복도시.혁신도시.기업도시들은 굵직굵직한 개발호재로 이미 큰 영향을 준 바 있다.
새 정부의 주력사업과 접목될만한 고향 부동산의 이용 가치는 얼마나 되는지 분석해 보는 것이 필요하다. 이 당선인의 역점사업은 크게 한반도 대운하.새만금.과학과학비즈니스벨트 사업이다.
한반도대운하 건설사업은 찬반논란으로 몸살을 앓고 있지만, 이미 경부운하(파주~여주~충주~문경~구미~대구~밀양)가 통과할 구미, 상주, 문경은 개발 기대감에 가격이 급등하고, 토지매입 문의도 증가했다.
경부운하는 한강이 서해와 만나는 김포시 북쪽에서 부산 낙동강 하구언에 이르기까지 47곳의 선착장(여객터미널 또는 간이선착장)이 만들어 지므로, 지방 뿐 아니라 수도권일대도 직.간접적인 개발혜택을 입게 될 것이다.
이외 영산강의 호남운하, 금강의 충청운하, 경인운하도 충주~공주~부여~군산일대, 광주광역시~목포, 인천 일대에 직간접적인 호재로 작용하게 된다.
충청권 일대에서는 최종 입지결정을 위한 검토에 들어간 과학비즈니스벨트 중심축, 과학도시가 있다. 행정도시와 대덕연구단지 사이의 충남 연기지역, 대전 엑스포공원 주변, 오송지역이 최종 물망지에 올라있다.
마지막 역점프로젝트인 새만금사업은 군산과 부안, 신시~야미도 등을 외자 유치를 통해, 관광레저, 산업단지로 우선개발하고 활주로 10km규모의 공항을 만드는 방안이 한창 검토 중이다.
호재가 있는 지역은 일부 토지 가격에 호재가 반영되기도 했지만 장기적인 관점에서 본다면 이들지역이 국지적으로 지속적인 가격 상승이 이어질 것으로 보인다. 고향 땅(임야, 농지 등)의 개발재료와 향후 이용가치를 분석해 봐야 한다.
▲규제 많아 주의해야
하지만 취득에서 개발, 보유, 양도까지 모든 단계의 관련규제가 강화됐기 때문에 주의를 기울여야 한다. 과도한 지가상승을 막고 실수요위주의 토지거래를 유도키 위해 전반적으로 토지관련 세금과 토지거래허가구역 관련규제가 강화됐기 때문에 알아두어야 할 것도 많고 유의해야할 점도 많다.
새 정부가 양도세나 거래세, 보유세 일부를 완화할 예정이기는 하지만, 임시국회에서 법안개정이 늦어지고, 완화되더라도 장기실수요자 중심의 주택거래와 관련된 부분부터 조절될 것이기 때문에 섣부른 기대감은 금물이다.
대토보상제로 인해 앞으로는 수용에 따른 보상을 100% 현금화 할 수 없다. 지난해 10월17일부터 공익사업 토지보상금을 당해 사업으로 조성한 토지로도 보상할 수 있는 대토보상제가 시행중이다.
개인별 총보상금 중 현금과 채권을 제외한 나머지 금액 상당의 토지로, 공급면적은 주택용지 330㎡, 상업용지 1100㎡ 한도내에서 1인당 1필지를 원칙으로 당해 사업의 토지이용 및 사업계획등을 고려해 사업시행자가 결정한다.
▲부재지주 확인 필요
투자용 농지를 매입 후 친인척이나 현지인에게 농사를 맡겼다면 부재지주 단속에 유의해야 한다. 부재지주로 적발되면 처분의무 통지를 받은 이후 1년6개월 내에 농지를 팔아야 한다.
그렇지 못하면 공시지가의 20%에 달하는 이행 강제금을 매년 납부해야 한다. 농지 재촌 자경이 힘들다면 서둘러 매각하거나 농지은행(1577-7770)에 임대를 위탁하는 방법이 있다.
농지를 처분하는 경우 농지 소재지에 거주하면서 8년 이상 자경한 농지는 양도소득세가 감면된다. 상속 받은 농지 경작기간은 피상속인의 경작기간도 포함된다.
그러나 경영이양보조금 지급 대상이 되는 농지는 2010년 까지(자경기간 3년 이상) 한국농촌공사 또는 농업법인에 양도하면 감면된다.
경영이양보조금은 지목이 '답'인 농지를 3년 이상 자경한 농업인이 대상농지를 농촌공사나 영농법인 등에게 매도 및 5년 이상 임대 또는 사용대차 하는 경우 농촌공사에 경영이양대상자 등록 신청을 하면 63세(8년간), 69세(2년간)에 매년 월별 보조금을 지급하는 것이다.
농지를 증여 할 경우 농지 인근에 살면서 3년 이상 영농에 종사한 농민이 영농자녀에게 2011년까지 농지 등을 증여하고 3개월 이내에 감면신청을 하면 5년 간 1억 원 한도에서 증여세가 면제된다.
▲배우자 증여재산 공제한도 3억원→6억원 상향
재산을 증여(10년간)할 때 배우자 증여재산 공제한도는 올해부터 3억원에서 6억원으로 높아졌다. 6억원까지 재산은 부부끼리 증여해도 증여세를 물지 않는다. 반면, 토지나 주택들은 증여에 의한 소유권 이전등기까지 해야하므로, 증여보다는 증여로 인한 세테크를 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
▲조상 땅 찾아주기 제도 이용
'조상 땅 찾아주기' 행사는 조상 명의의 재산이나 본인 명의의 재산을 찾아주는 제도다. 신청 자격은 토지소유자 본인이거나 사망자의 재산상속인이면 가능하다. 1960년 이전에 사망한 사람은 구 민법에 의거 장자상속만 가능하므로 해당자에게만 신청자격이 있다.
신청서류는 사망자의 땅을 찾는 때는 사망신고 내용이 기록된 제적등본과 재산상속인의 호적등본.신분증을, 본인 명의의 땅을 찾을 때는 본인임을 증명하는 신분증(주민등록증.운전면허증 등)을 가지고 신청하면 된다.
▲종중땅, 종중혹은 공동명의로 돌려놔야
가끔 종중 땅을 종손명의로 단독 등기해둬, 매도.상속.증여로 속을 썩이는 경우가 있다. 팔지 않은 땅은 소유권 이전 등기청구소송을 통해 종중 명의로 찾을 수 있지만, 이미 제3자에게 넘어간 종중땅은 원인무효소송을 해도 되찾기 힘들다.
이럴 경우에 대비해 종중 땅은 종중 또는 공동명의로 돌려놓는 것이 좋다. 종중재산은 민법상 총유에 해당해 사원총회를 통해서 매각하게 돼 있으므로 선대재산을 지킬 수 있는 좋은 방법이다.
◇지방 투기과열지구 및 투기지역 해제 물량 관심
지방 투기과열지구 및 투기지역 해제 지역 알짜 분양물량과 미분양 물량에 관심을 둘 필요가 있다. 지난달 30일부터 지방 주택투기지역 6곳(울산 동구.중구.남구.북구, 충남 천안.아산)과, 지방 투기과열지구 3곳(부산 해운대구, 울산 남구.울주군 등)이 모두 해제 됐다.
주택투기지역에서 해제되면 6억원 초과 아파트 등에 대한 주택담보인정비율(LTV) 비율이 40%에서 60%로 높아지고 총부채상환비율(DTI) 규제(40%)와 금융기관이 자율적으로 운영하는 모범규준(DTI 40~60%) 적용이 배제된다. 또한, 총부채상환비율(DTI) 규제도 받지 않기 때문에 동일 차주에 대해 대출을 1건으로 제한하던 규제를 적용하지 않는다.
따라서 은퇴 후 고향으로 돌아갈 것을 계획했던 수요자들이나 부모님에게 주택을 마련해드릴 계획을 갖고 있는 자녀들은 이번 고향 방문 시 주변의 알짜 분양물량과 미분양아파트에 관심을 기울일 필요가 있다. 하지만, 규제 완화에 따른 반사 효과가 별반 나타나지 않고 있고, 지방은 미분양이 10만가구를 넘어선 상태인 만큼 투자는 신중해야 한다.
이명박 정부가 취.등록세 요율인하나, 장기보유 특별공제 강화, 고가주택 기준상향, 종부세 인별과세를 추진한다는 기대감이 팽배해 있지만, 규제완화가 현실화되기까지 상당부분 시간이 필요하다.
◇주택 관련 세금 주의해야
주택을 상속받아 1가구 2주택이 된 경우 기존 일반 주택을 먼저 처분하면 1가구 1주택 자격으로 비과세 여부를 판단 한다. 상속주택을 먼저 처분하면 1가구 2주택으로 양도소득세를 내야 한다.
부모(60세(여자 55세) 이상 직계존속, 배우자 직계존속 포함)를 부양하기 위해 세대를 합쳐 1가구 2주택이 된 경우 2년 이내에 기존 주택을 처분하면 양도소득세가 과세되지 않는다.
올해안에 농어촌 주택을 매입해 1가구 2주택이 된 경우 기존 주택 처분 시 비과세 여부는 농어촌 주택을 제외하고 판단 한다. 단, 농어촌 주택은 읍.면 지역에 대지 660㎡, 건물 150㎡(공동주택 116㎡)이내이거나 취득 시 기준시가 7000만원 이하여야 한다.
▲주택 연금에도 관심을
급속한 고령화 사회로 부모가 소득 없이 노후를 보내야 하는 기간이 늘었고, 자식들의 부양부담 또한 증가했다. 부모들의 안정적인 노후생활을 보장받고, 자식들의 부양 부담을 줄이는 주택연금 제도에 관심을 둘 필요도 있다.
주택연금(역모기지)은 고령자가 소유한 주택을 담보로 제공하고 금융기관으로부터 노후생활자금을 매달 연금처럼 지급받는 대출을 말한다.
대상주택은 시가 6억원 이하여야 한다. 만약 만 65세 이상이고 시가 3억원의 주택을 보유하고 있다면 사망시까지 매달 85만원 안팎의 연금을 받을 수 있다. 연금지급방식은 매달 똑같은 금액을 평생동안 지급하는 방식인 종신지급 방식과 일정한도 내(대출한도의 30%)에서 수시인출(의료비, 자녀결혼, 주택수리비 등)을 허용하고, 나머지는 매달 똑같은 금액을 평생 동안 지급하는 종신혼합방식이 있다.
◇수익형 부동산
최근 부동산 시장이 양도차익보다, 임대수익에 초점을 맞춰 수익형 부동산을 찾는 수요가 많다. 고향이 평창이나 제주도 쪽이라면 주5일 근무제로 레저와 임대수익, 이용을 겸비할 상품인 단지형 펜션을 노려봐도 좋다.
단, 농어촌 민박에 대한 법제화로 펜션시장도 양극화되고 있어 단지 규모로 경쟁력을 갖추고 제도권 내에서 숙박업 등록을 마친 펜션을 노리는 것이 현명하다. 펜션은 가동률이 높을수록 임대수익이 좋으므로, 하절기와 동절기에 많은 수익을 낼 수 있는 계곡이 위치해 있는 스키장 주변을 노려보는 것도 좋다.
부동산써브 함영진 실장은 "추가로 살펴볼 것은 시골에서 이웃 땅을 침범하거나 땅이 뒤바뀐 경우를 살펴볼 필요가 있다. 이런 일이 시골에서는 비일비재하기 때문이다. 고향방문시 부동산 점검표을 통해 등기여부나, 측량, 관리현황을 꼭 살펴볼 필요가 있다"고 조언했다.
김훈기기자 bom@newsis.com
