청약 가점제와 분양가 상한제에 계절적 요인이 더해지면서 소형 주택 전세가 품귀현상을 보이고 있다. 가점을 올리기 위해 눌러앉는 수요가 늘면서 벌어진 현상인데, 전세 값도 천정부지로 치솟고 있다.
실제로 전세시장 활성화가 서울에만 머무르지 않고 신도시로까지 퍼지고 있다. 부동산 정보업체 스피드뱅크 조사에 따르면, 3월 첫 주 전세 시장 변동률이 6개월 만에 최대치인 0.11%를 기록한 것으로 조사됐다.
지역적으로는 일산, 산본, 분당이 강세였다. 서울과 수도권 전세 변동률은 서울 0.03%, 신도시 0.11%, 경기 0.03%, 인천 0.00%를 각각 나타냈다.
때문에 전문가들은 앞으로 소형 전세 품귀현상이 지속될 것으로 보고 10년 이상 장기 투자를 겨냥한 주택임대사업을 노려볼 필요가 있다고 조언한다.
매달 은행 금리보다 높은 월 5~7%의 임대 수익을 기대할 수 있고, 다주택 보유자들은 종합부동산세나 양도소득세 중과를 피할 수 있기 때문이다.
내집마련정보사 양지영 팀장은 “당분간 분양가 상한제 및 청약 가점제 등의 주택 시장 불안으로 전.월세 임대료 상승과 소형평형 매매 값이 상승할 것으로 보인다”며 “주택임대사업은 높은 임대료는 물론 개발 호재가 있는 지역은 향후 시세차익도 기대할 수 있어 틈새상품으로 떠오른다”고 말했다.
그러나 임대사업을 하려면 몇 가지 주의할 점이 있다. 투자 유의점을 새겨 적은 세금에 고수익을 얻기 위한 방법을 알아봤다.
◇85-5-10을 기억하라
주택임대사업을 하기 위해서는 ‘85-5-10’을 기억할 필요가 있다. 숫자 ‘85’는 임대주택 규모를 뜻한다. 국민주택 규모 85㎡(25.7평) 이하만 임대주택을 할 수 있다.
‘5’는 집 개수를 말한다. 5채 이상 주택을 가지고 있어야 종합부동산세와 양도소득세 중과 대상에서 제외 된다. 단, 5채 모두 한 행정구역 안에 있어야 하고, 임대사업을 시작하는 시점에서 주택은 공시가 3억원 이하만 된다.
‘10’은 임대 기간을 말하는데, 10년 이상 장기 임대해야 세금 혜택을 받을 수 있다.
또 하나, 다가구주택과 다세대주택 임대는 세금 혜택이 다르다. 다세대주택은 종부세와 양도세를 모두 피할 수 있지만 다가구주택은 종부세만 피할 수 있다. 다가구주택은 10년 후 매각할 때 단독주택으로 판단해 주택 수에 따른 고율의 양도세가 적용된다.
다세대주택은 연면적 660㎡이하 4층 이하 2세대 이상을 말한다. 다가구주택은 연면적 660㎡이하, 3층 이하 단독주택이다. 출입문을 별도로 설치하는 등 2가구 이상이 독립된 생활을 할 수 있도록 건축된 주택을 말한다.
임대주택을 매입(통상 입주 잔금 지급일)한 후 30일 이내에 임대사업자로 등록해야 세제 혜택을 받을 수 있다. 하지만 취득일로부터 2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나 임대 시작일로부터 5년 이내에 매입임대 주택을 임대 이 외의 용도로 사용하거나 팔면 감면세액을 추징당한다.
◇매매가 대비 전세 값 비율 높은 아파트가 ‘타깃’
임대사업용 아파트를 고르기 전에 꼼꼼히 따져볼 것이 있다. 먼저 전세 값 비율이 높은 아파트를 찾아야 한다. 임대사업인 만큼 전세 값 즉, 임대료가 높으면 임대 수익률이 높아지기 때문이다. 이때 전세가 비율은 60% 이상인 것이 좋다.
역세권 아파트도 타깃이다. 지하철이 가깝거나 대중교통이 잘 발달된 곳은 임대 수요가 많아서 세입자 구하기가 쉽기 때문이다.
매매가는 1억5000만원~2억원 안팎이 좋다. 비과세가 해당되는 10년 후 매도할 때 한 가구라도 공시가격이 3억원을 초과하면 양도세 중과세 대상이 되기 때문이다.
◇투자 유망지역 어디?
강북구 수유동 벽산2차는 1994년 2월에 입주했고 1개 동 146가구다. 우이초, 인수초, 서라벌중, 신일중, 수유중, 신일고 등이 있고, 신세계백화점, 롯데백화점, 백병원 등이 인접해 있다. 지하철 4호선 수유역이 걸어서 12분 거리. 69㎡(전용57㎡)는 현재 1억4500만원~1억9000만원 선이다. 전세는 9000만~1억 정도.
강북구 번동 한진그랑빌은 2000년 8월에 입주했다. 5개 동 432가구다. 번동초.중, 신일중.고, 영훈중.고, 인덕대, 광운대학교 등이 있다. 현대백화점과 강북문화센터가 인접해 있고 지하철 4호선 미아삼거리역이 걸어서 10분 거리다. 79㎡(전용59㎡)는 현재 2억원 가량이고, 전세는 1억원 선.
구로구 구로동 구로두산은 1998년 12월에 입주했고 11개 동 1285가구의 대단지 아파트다. 남구로초, 영서초, 신구로초, 영림중, 영서중, 구로중, 구로고등학교 등이 인접해 있고, 애경백화점, 이마트, 고대구로병원 등이 있다. 지하철 7호선 남구로역이 걸어서 6분 거리다. 66㎡(전용44㎡)는 현재 1억6500만원~1억9000만원이고 전세는 1억1000만원~1억2000만원 정도다.
화곡동 중앙하이츠는 1988년 12월에 입주했고 4개 동 473가구다. 월정초, 신월초, 화곡여중, 화곡중, 마포중, 화곡고, 마포고 등이 있고 화곡중앙시장, 강서제일병원이 가깝다. 지하철 2, 5호선 까치산역이 걸어서 8분 거리다. 76㎡(전용56㎡)는 1억5000만원~1억6천500만원에 매물이 나오고 있고, 전세 값은 8천500만원~9500만원 정도다.
등촌동 등촌우성은 1992년 5월에 입주했고 2개 동 244가구다. 등촌초, 강서초, 등촌중, 경복여고, 마포중, 마포고등학교가 있다. 그랜드마트, 이마트, 강서성모병원 등이 가깝고 지하철 5호선이 차로 3분 거리다. 내년 개통 예정인 지하철 9호선 등촌역이 걸어서 1분 거리에 들어설 예정이다. 69㎡(전용47㎡)는 1억3750만~1억6250만원선이고, 전세가는 1억원~1억1000만원 정도다.
당산동2가 대우메종리브르는 1999년 1월에 입주했고 2개 동 536가구다. 교육시설로는 문래중, 문래초, 관악고등학교 등이 있고 삼성홈플러스, 건양병원 등이 있다. 지하철 2호선 문래역, 5호선 영등포구청역이 도보 6분 거리다. 66㎡(전용45㎡) 매매가는 1억3500만~1억4700만원이고, 전세가는 1억500만원~1억2000만원이다.
상계동 청암2단지는 2001년 6월에 입주했고 7개 동 602가구다. 신상계초, 신불암초, 상계중, 재현고등학교 등이 있고, 롯데백화점, 백병원, 세이브존 등이 있다. 지하철 4호선 당고개역이 걸어서 6분 거리다. 69㎡(전용49㎡) 매매가는 1억4500만~1억6500만원이고 전세가는 9500만원~1억원이다.
고양시 햇빛주공20단지는 1997년 6월에 입주했고 18개 동 1713가구의 대단지 아파트다. 성신초, 가람초, 가람중.고등학교가 있다. GS마트, 킴스클럽, 명지병원, 토당근린공원이 인접해 있다. 66㎡(전용49㎡)는 1억3500만~1억4500만원이고, 전세가는 8500만~9000만원 선.
광명시 현대아파트는 1995년 11월에 입주했고 1개 동 129가구다. 광남초, 광명공고, 광명여고 등이 인접해 있다. 지하철 7호선 광명사거리역이 도보 10분 거리다. 85㎡(59㎡)는 1억3500만~1억5500만원이고, 전세가는 8800만~9300만원이다.
인천시 부평구 부개동 주공7단지는 1998년 7월에 입주했고 13개 동 957가구다. 부평초, 부개초, 부평중학교 등이 있고 롯데백화점, 현대백화점, 롯데마트, 성모자애병원 등이 있다. 서울지하철 1호선 부개역이 도보 10분 거리다. 79㎡(전용60㎡)의 매매가는 1억4500만~1억5500만원이고, 전세가는 8000만원~9000만원선이다.
김훈기 기자
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